Fra la stretta di mano e l’atto dal notaio passano di solito due documenti: una proposta e un contratto preliminare. Sono loro a decidere chi perde dei soldi se l’operazione salta. In una compravendita che dipende da un’autorizzazione dell’amministrazione le occasioni di saltare non sono poche.
La proposta vincola prima di quanto sembra
Il primo foglio che gira è quasi sempre una proposta di acquisto. Chi la firma la considera una manifestazione di interesse; il codice civile no. L’articolo 1329 stabilisce che se il proponente si è obbligato a tenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca non ha effetto. Tradotto al banco: irrevocabile per trenta giorni vuol dire trenta giorni in cui non puoi cambiare idea. E il contratto si conclude nel momento in cui chi ha proposto viene a sapere dell’accettazione (articolo 1326).
La fase precedente, quella in cui il venditore apre incassi, aggi e contratti, si copre con un accordo di riservatezza: ne abbiamo scritto in cos’è un NDA.
Il preliminare: la forma conta
Il preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano a firmare il definitivo. La forma non è libera: l’articolo 1351 lo dichiara nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo. Per l’azienda l’articolo 2556 chiede che i contratti che ne trasferiscono la proprietà o il godimento siano provati per iscritto; l’atto, in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, va depositato dal notaio nel registro delle imprese entro trenta giorni.
C’è poi l’articolo 2932: se chi si è obbligato non conclude il contratto, l’altra parte può ottenere una sentenza che ne produce gli effetti, ma solo se ciò è possibile e il titolo non lo esclude. È il motivo per cui un preliminare scritto pesa più di una promessa. Qui la riserva non è teorica, perché il passaggio della rivendita dipende anche da un provvedimento dell’amministrazione: un punto da far mettere per iscritto a chi redige il contratto.
Confirmatoria o penitenziale: due caparre, due finali opposti
La caparra confirmatoria è l’articolo 1385. Se l’affare va in porto la somma viene restituita o imputata al prezzo. Se è inadempiente chi l’ha data, l’altro può recedere e tenersela; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altro può recedere e pretenderne il doppio. Terzo binario, spesso dimenticato: la parte non inadempiente può lasciar perdere il recesso e chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto. Allora il risarcimento segue le regole generali, quindi non si ferma per forza all’importo della caparra.
La caparra penitenziale è l’articolo 1386 e opera in un caso solo: quando nel contratto è stipulato il diritto di recesso. Lì la caparra «ha la sola funzione di corrispettivo del recesso»: chi recede perde quella che ha dato oppure restituisce il doppio di quella che ha ricevuto. Punto. È il prezzo dell’uscita, concordato in anticipo. Chi vende dovrebbe saperlo: l’acquirente si è comprato il diritto di sfilarsi a costo noto.
Attenzione all’ordine: l’articolo 1386 si applica perché nel contratto c’è una clausola di recesso, non perché compare la parola penitenziale.
L’acconto è un’altra cosa ancora: nel codice civile non ha una disciplina propria, è un anticipo sul prezzo e non porta con sé né il doppio né la funzione di corrispettivo del recesso. Come venga qualificata la somma dipende da com’è scritto il contratto.
La condizione sospensiva sull’autorizzazione
L’articolo 1353 consente di subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto. Qui l’avvenimento è già lì: l’autorizzazione.
L’articolo 31 della legge 1293/1957, nel testo in vigore dal 1986, vieta la cessione delle rivendite ordinarie e speciali a qualsiasi titolo. Quando si cede l’azienda ubicata nello stesso locale della rivendita, l’amministrazione può consentire che il rivenditore rinunci alla gestione e che il cessionario ottenga l’assegnazione a trattativa privata. L’articolo 69 del regolamento, il DPR 1074/1958, aggiunge le condizioni: autorizzazione dell’ufficio, cessione e disponibilità del locale risultanti da atti aventi data certa, sopracanone dovuto e almeno due anni dalla precedente applicazione della stessa norma. Quel biennio ferma più trattative di quanto si creda: verificalo prima di firmare.
Se la condizione salta per colpa di qualcuno c’è l’articolo 1359: la considera avverata quando è mancata per causa imputabile alla parte con l’interesse contrario. È l’argomento contro chi rallenta apposta.
Sui tempi non ci sono scorciatoie. Il codice civile non fissa una scadenza al preliminare: la scrivi tu. Sul lato amministrativo vale l’articolo 2, comma 2, della legge 241/1990, trenta giorni, ma solo quando nessuna disposizione ne prevede uno diverso: i commi successivi arrivano a novanta e, nei casi più complessi, a centottanta. Chiedi il termine all’ufficio prima di scrivere una data nel preliminare.
Cosa cambia per il tabaccaio
Riguarda chi compra o vende una rivendita, da subito: il primo documento che gira è già impegnativo.
1. Prima di aprire i numeri, l’accordo di riservatezza. 2. Leggi la proposta come se fosse il contratto. Se contiene un termine di irrevocabilità, quello è il periodo in cui non puoi tornare indietro. 3. Nel preliminare metti la condizione sospensiva sull’autorizzazione, con una scadenza e con scritto cosa succede alla somma versata se il provvedimento non arriva. È la riga che ti separa dal perdere dei soldi per un fatto che non dipende da te. 4. Decidi che tipo di somma stai versando e scrivilo. Acconto, caparra confirmatoria, caparra penitenziale con diritto di recesso: tre nomi, tre esiti diversi. 5. Controlla il biennio dell’articolo 69 e la data certa degli atti prima di fissare il rogito.
Cosa rischi a non fare niente: un preliminare senza condizione, con l’autorizzazione che non arriva, ti porta a discutere di chi sia l’inadempimento. Con una confirmatoria sul tavolo la discussione vale l’importo versato o il suo doppio; con una penitenziale chi si sfila paga una cifra già scritta.
Tre cose non le trattiamo perché stanno già altrove: la checklist prima di firmare, l’imposta di registro e l’avviamento, la tassazione della vendita.
Le norme citate sono atti pubblici e si leggono per esteso su Normattiva. Questo articolo serve ad arrivare preparati al tavolo: non sostituisce il notaio, il commercialista o il legale che redige il contratto.
Se sei all’inizio del percorso puoi pubblicare la tua tabaccheria oppure partire da una valutazione della tabaccheria.
Questo è un articolo informativo e non sostituisce una consulenza professionale. Prima di prendere decisioni sulla tua attività confrontati sempre con il tuo legale, con il tuo commercialista o con il tuo sindacato di categoria.