Sul nostro catalogo la mediana dei prezzi richiesti è 180.000 euro, con metà delle schede fra 120.000 e 250.000 (304 schede con prezzo, misurazione nostra del 13 agosto 2026). Un prezzo richiesto non è un prezzo di vendita, ma dà l’ordine di grandezza. Quasi nessuno ha quella somma sul conto: come si copre la differenza fa saltare più trattative del prezzo.
Non è un mutuo, è un finanziamento a un’azienda
Il mutuo ipotecario si appoggia a un immobile: se il debitore smette di pagare, quel bene si vende. Chi rileva una tabaccheria in locazione non compra un immobile. Compra un’azienda: arredi, attrezzature, scorte, avviamento e la possibilità di subentrare nella gestione della rivendita. Il finanziamento tipico è quindi un prestito a medio termine senza garanzia reale: le garanzie il compratore le porta per altra via.
Con i muri dentro l’operazione il quadro cambia: la parte immobiliare regge un mutuo ipotecario vero, con perizia e tempi suoi, mentre l’azienda si finanzia a parte. Sono due pratiche distinte, dagli esiti anche diversi. Ne abbiamo scritto in comprare o affittare l’immobile della tabaccheria.
Terza fonte, spesso decisiva: la dilazione concessa dal venditore, una quota di prezzo pagata dopo il rogito. Non è credito bancario ma una clausola contrattuale: si negozia insieme al prezzo. Esiste poi il microcredito di categoria, di cui abbiamo scritto a parte.
Cosa guarda la banca quando l’attività sta su una concessione
La rivendita non è un bene che passa di mano: è una concessione. L’articolo 31 della legge 1293/1957 parte da un divieto secco: «Le rivendite ordinarie e speciali non possono a qualsiasi titolo essere cedute». Ammette poi che, ceduta l’azienda ubicata nello stesso locale, l’amministrazione consenta al cessionario l’assegnazione a trattativa privata. L’articolo 28 chiede la gestione personale dell’assegnatario.
Conseguenza pratica: il titolo su cui poggia buona parte del valore non si ipoteca. Se l’operazione va male, il finanziatore non ha una licenza da mettere all’asta. Resta valutabile il flusso: margini degli ultimi esercizi, loro composizione (il peso degli aggi è diverso da quello degli altri servizi), sostenibilità della rata sul margine e non sul fatturato. Conta anche il calendario della concessione: il novennale lo paga chi prende la gestione, un’uscita di cassa che cade al passaggio insieme alle scorte da rilevare. Vanno entrambe nel piano di copertura.
Su prezzo e iter non torniamo qui: ci sono quanto costa una tabaccheria e la guida ai requisiti e alla procedura.
Il Fondo di garanzia PMI e l’unica percentuale pubblica
Senza garanzia reale, lo strumento pubblico più usato è il Fondo di garanzia per le PMI, istituito dalla legge 662/1996. La scheda del MIMIT, consultata il 13 agosto 2026, dice tre cose: il Fondo non presta denaro ma garantisce chi lo presta; la domanda la inoltra la banca o un confidi sul finanziamento in delibera; la copertura arriva all’80% per gli investimenti e al 50% per la liquidità.
Il dettaglio sta nelle Disposizioni operative del Fondo, in vigore dal 13 ottobre 2023 (DM 2 agosto 2023, PDF). Tre punti toccano chi rileva un’attività. L’operazione deve essere direttamente finalizzata all’attività d’impresa. L’importo massimo garantito per beneficiario è di 2.500.000 euro. Terzo: è la risposta sul capitale proprio, chi si è costituito o ha iniziato l’attività da meno di tre anni e non è valutabile con il modello di rating, per il Fondo è una start up. La garanzia copre allora solo operazioni per un programma di investimento, con mezzi propri versati pari ad almeno il 25% dell’importo del programma.
È l’unica percentuale di capitale proprio scritta in una fonte pubblica: il resto lo decide la banca sul singolo dossier. Una sfumatura: il vincolo vale per la garanzia diretta, perché le stesse disposizioni ammettono le start up in deroga quando la richiesta passa da un confidi come riassicurazione o controgaranzia.
Fra le agevolazioni pubbliche, le due misure Invitalia per under 35 inattivi, inoccupati o disoccupati (Autoimpiego Centro-Nord e Resto al Sud 2.0, aperte dal 15 ottobre 2025) parlano di nuove iniziative: se rilevare un’azienda avviata rientri fra le spese ammesse va verificato sulla normativa della misura.
I tempi: conta l’ordine delle firme
Non pesa solo che l’istruttoria sia più lenta della trattativa: pesa la sequenza. Per la garanzia diretta le Disposizioni operative chiedono che l’operazione non sia già perfezionata prima dell’ammissione. Chiedono anche una delibera bancaria non più vecchia di sei mesi, salvo che sia condizionata all’ottenimento della garanzia stessa. Tradotto al banco: chiudere prima e chiedere dopo è il modo più semplice per restare senza.
Cosa cambia per il tabaccaio
Se stai comprando
- In banca prima dell’offerta, con i numeri in mano: bilanci degli ultimi esercizi, composizione del margine, contratto di locazione dei muri, scadenza del novennale.
- Chiedi la garanzia del Fondo insieme alla domanda di finanziamento. Fatti valutare anche la strada del confidi.
- Conta le uscite che non sono prezzo: novennale, scorte, notaio, lavori. Sono cassa che serve subito.
- Prima del preliminare, valuta con il notaio di legare l’efficacia all’ottenimento del finanziamento, con un termine scritto.
Se stai vendendo
- Chiedi a che punto è con la banca prima di togliere l’annuncio dal mercato: chi non ha ancora parlato con nessuno non è un compratore, è un’ipotesi.
- Prepara i documenti che la banca chiederà a lui, perché arriveranno a te: bilanci, contratto di locazione, elenco dei servizi attivi.
- Se accetti una dilazione sul prezzo, mettila per iscritto con una garanzia.
Chi non si muove rischia questo: il compratore una caparra su un’operazione che nessuno finanzierà, il venditore mesi di esclusiva bruciati per niente.
Questo pezzo descrive un meccanismo, non è consulenza finanziaria. Le percentuali che qui non trovi mancano perché nessuna fonte pubblica le scrive. Fonti: Normattiva, scheda MIMIT, Disposizioni operative del Fondo di garanzia PMI, sito di Invitalia. I dati sui prezzi sono nostri.
Se stai pensando di vendere, un prezzo costruito sui numeri è anche quello che regge davanti a una banca: puoi partire da una valutazione della tua tabaccheria.
Questo è un articolo informativo e non sostituisce una consulenza professionale. Prima di prendere decisioni sulla tua attività confrontati sempre con il tuo legale, con il tuo commercialista o con il tuo sindacato di categoria.