Come valutare il costo di una Tabaccheria
Una delle domande che più circolano tra chi è tabaccaio o chi lo vuole diventare è: “Ma quanto costa un tabacchi? O quanto costa una tabaccheria?”. Oppure “A quanto posso vendere la mia tabaccheria?”
Dare una risposta a queste domande è estremamente difficile, ma si può tentare di ragionare ad alta voce, mettendo in luce quelli che sono parametri oggettivi e valutando anche i parametri soggettivi.
Con casi concreti.
Vediamoli insieme, cercando di fare qualche esempio pratico.
Voglio camprare un Tabacchi o una Tabaccheria
Prima di tutto perchè diciamo sia Tabacchi che Tabaccheria? Per il semplice fatto che in molte zone di Italia, soprattutto al sud, si usano le parole tabacchi o tabacchino (diciamo da Roma in giù), mentre in altre parti di Italia si usa la parola Tabaccheria, come per esempio in Toscana, Emilia Romagna e al Nord.
Non c’è una regola e nessuna definizione è esatta perchè ci dovremmo chiamare Generi di Monopolio di Stato, ma è davvero poco comoda questa definizione.
Dicevamo: “Voglio un tabacchi!“
La volontà di una soluzione ovviamente porta ad avere una convinzione di base che sposta alcune valutazioni oggettive e soggettive: più è alta la volontà e tendenzialmente tenderemo ad essere più indulgenti sulle valutazioni.
Valutazione Oggettive di una Tabaccheria o Tabacchi
Proviamo ad elencare delle Valutazioni Oggettive, prima di parlare degli elementi economici puri, come ad esempio il bilancio, ad affrontare alcuni elementi generali:
– la storia della tabaccheria
– dove è ubicata la tabaccheria
– flusso del lavoro del tabacchi
– lo stato attuale della tabaccheria
– i servizi che propone la tabaccheria
– i bilanci
– la composizione degli Aggi
– varie
La Storia della Tabaccheria
Cosa intendo dire per “Storia della tabaccheria”, il percorso che ha fatto fino ad arrivare ad oggi un tabacchi è importante, facciamo degli esempi.
La prima tabaccheria che voglio vendere esiste da 100 anni ed ha avuto 4 lunghe gestioni di oltre 25 anni l’una.
La seconda tabaccheria che è posta in vendita ha 3 anni di storia perchè è di nuova assegnazione dentro un nuovo Centro Commerciale.
Nella prima tabaccheria c’è un elemento “tempo” che è molto importante: si parte dalla idea che se è esistita fino ad oggi potrebbe e dovrebbe esistere anche in futuro.
Nella seconda non è la storicità che potrà portare valutazioni positive, anche se una tabaccheria che esiste da 3 anni inizia ad avere un suo andamento tracciato, non è comunque possibile tracciare un suo andamento futuro basato sulla storicità.
Ancora un esempio di gestione breve: un tabacchi viene ceduto dopo 3 anni e poi la gestione dopo dura solo altri 4 anni….
Cosa ha portato ad avere gestioni così brevi? Il pubblico di quella tabaccheria si potrà definire “affezionato” o ci sarà molto da recuperare sui rapporti umani del Quartiere? Ovviamente dipende.
Oggettivo: la durata temporale è un elemento a favore della tabaccheria scelta.
Soggettivo: anche se è preferibile una tabaccheria che esiste da molto tempo, gli elementi reddituali pesano sicuramente di più.
Dove è situata la Tabaccheria
Uno dei primi elementi che ci viene in mente è il luogo: dove è ubicato il tabacchi.
E’ situato in un paese o in città? Lungo una statale o strada di provincia o nella piazza del Paese?
E’ centrale o periferico?
E’ in un luogo dove prevale la stagionalità o ha potenzialità tutto l’anno?
Insomma ai primi posti per la valutazione di una tabaccheria c’è il luogo dove è ubicata, per via delle distanze (ne parleremo in un’altra sede), ma soprattutto per capire la tipologia di lavoro che produce.
Il lavoro può piacere a flusso continuo, tipo una tabaccheria in un centro commerciale, o piacere una tabaccheria dove la vita scorre lenta, perchè magari si prefrisce giocare a carte sul tavolino davanti al negozio insieme ai clienti.
Oggettivo: il luogo è fondamentale per la tipologia di reddito prodotto.
Soggettivo: il luogo di lavoro deve essere vicino al proprio modo di intendere la vita.
Flusso del lavoro di un Tabacchi
Uno degli aspetti tipici delle tabaccherie è avere un flusso più o meno continuo durante l’anno di clienti, proprio perchè la tipologia di lavoro porta ad avere una certa continuità: chi gioca al lotto, chi compra i tabacchi, chi paga una bolletta e così via.
Tra le varibili di questo flusso dipende dalla ubicazione della Tabaccheria: pensa ad una tabaccheria che lavora tutto l’anno con tutti i cittadini di un paese, in estate al paese potrebbero tornare persone che lavorano lontano o arrivano molti turisti.
Ecco che questa tabaccheria ha un flusso assolutamente discontinuo.
Potrebbe anche variare l’orario di apertura, dove in estate è prolungato.
Pensiamo alla soluzione opposta: una tabaccheria in pieno centro in città che di agosto si svuota e quindi perde il suo flusso di clienti.
Oggettivo: un flusso di lavoro continuo dà una certa stabilità nei conti e nella cassa
Soggettivo: più di un collega preferisce avere tabaccherie che hanno un forte afflusso in una stagione per poi prendere ferie durante l’anno o viceversa dove lavorano molto per 11 mesi e poi prendersi libero quel mese dove il lavoro crolla, pensa ad una tabaccheria che lavora in zona industriale ove le stesse imprese, tipicamente ad agosto, chiudono.
Lo stato attuale della tabaccheria
Uno degli aspetti meno valutati dai compratori è lo stato di salute degli impianti e degli arredi di una tabaccheria.
Spesso si dà una valutazione agli arredi, ma valutare anche tutte le certificazioni vio farà spendere meno in futuro o quanto meno non vi farà chiudere per “adeguare gli impianti”.
Oggettivo: qui ti devi avvalere di un esperto in materia come un geometra o un architetto
Soggettivo: considera che in quel ambiente ci dovrai trascorrere molte ore e quindi ti deve calzare addosso, non dico che ti debba piacere, ma non starci male
Affitto o Compravendita delle mura
Un aspetto importante è considerare se c’è la possibilità di rilevare l’immobile dove è ubicata la tabaccheria o se è in affitto, quanto incide l’affitto sul bilancio finale e se il contratto è in scadenza o appena stato rinnovato.
Oggettivo: fondamentale sapere la scadenza del contratto di affitto e la possibilità del rinnovo al momento del sub ingresso
Soggettivo: c’è chi preferisce acquistare l’immobile e chi preferisce stare in affitto. Sono scelte individuali.
I servizi che propone la tabaccheria
Qui si entra in mondo infinito, perchè dall’esterno le tabaccherie sembrano tutte uguali o simili, ma solo vivendole e/o gestendole si capisce e si valutano le mille sfaccettature.
Un elenco esaustivo dei servizi che possono proporre le tabaccherie o delle attività connesse sarebbe impossibile. Vediamo di elencarne alcune tra le più note o bizzarre, tabaccherie con:
bar tabacchi, giornali e tabacchi, ricevitoria e tabacchi, benzinai e tabacchi, cartoleria e tabacchi, pasticceria e tabaccheria sono tra le più diffuse, poi ci sono i mille servizi:
Biglietteria stadio, biglietteria eventi musicali come teketone, vivatichet, boxoffice, punto postali come TNT, Fedex, UPS, PuntoPoste, Amazon Locker, poi ci sono le ricariche cellulari, telefoni fissi, poi ci sono i bollettini postali e i pagamenti dei vari operatori, pagamenti PagoPa, multe, e tanto tanto altro.
Oggettivo: avere una ampia gamma di prodotti e servizi porta ad avere uno spettro di pubblico più ampio, sicuramente è una gestione molto più impegnativa anche dal punto di vista contabile.
Soggettivo: qui c’è da capire quali servizi ti senti più addosso da poter erogare, non tutto piace e qualcosa si può scegliere.
I bilanci di una tabaccheria
E questo potrebbe essere un argomento infinito.
la prima regola è: affidati ad un commercialista che già gestisce una rivendita di monopoli, perchè solo lui sa tutti i mille risvolti da valutare.
Solitamente si valutano gli ultimi 3 anni e per farla molto veloce si fa la media degli aggi e si moltiplica per un valore che va da 2 a 5.
Quello è il prezzo di vendita tirato proprio per avere un parametro. Attualmente la media italiana è sul 3, quindi aggi 100.000 lordi annui, prezzo 300.000 euro circa.
Da qui partono tutte le valutazioni che si stanno scrivendo in questo articolo.
Vediamo alcuni aspetti.
La composizione degli Aggi ed il caso concreto
Uno degli aspetti più trascurati, invece di fondamentale importanza è la composizione degli aggi.
Facciamo subito un esempio esplicativo: ci sono due Rivendite di Monopolio in vendita A e B.
La Rivendita A fa in un anno 100.000 euro di aggi di cui il 70% con la vendita dei tabacchi ed il 30% con il lotto.
La Rivendita B fa in un anno 100.000 euro di aggi di cui il 20% con i tabacchi, il 20% con i gratta e vinci, il 20% con il lotto, il 20% con gli altri giochi ed il 20% con altri servizi.
La Rivendita A è una gestione molto semplificata. Al momento della compravendita, quando c’è da pagare il Novennale ai monopoli l’acquirente avrà una tassa di circa 50.000 da pagare ai monopoli (il 50% degli aggi dei tabacchi e del lotto dell’ultimo anno).
La Rivendita B è una gestione molto più articolata e complessa e avrà un novennale da pagare di circa 20.000 euro.
Come si capisce sono due tassazioni diverse, con peso differente e due gestioni differenti.
La composizione degli aggi è fondamentale.
Oggettivo: la tassazione non è uguale e influisce sul prezzo finale.
Soggettivamente: io preferisco molto avere molti più servizi perchè nel tempo ho visto prodotti andare forte e poi sparire (Win4life, SuperEnalotto, Lotto per parlare dei giochi con fatturati altalenanti) sigarette nascere e morire etc etc
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