Su 323 schede pubblicate sul portale al 18 agosto 2026, nove dichiarano di stare dentro un contenitore di qualcun altro: due in stazione, sette fra centri commerciali e gallerie. Chi ne rileva una compra un’attività in cui il titolo, gli orari e il passaggio dipendono da un terzo.
Nove schede su 323: è un conto per difetto
Il conteggio è nostro, fatto il 18 agosto 2026 sul testo degli annunci pubblicati: non esiste un campo sulla collocazione, quindi la misura sta sulle parole scritte dal venditore. Una tabaccheria in galleria che non lo dice non entra nel conto. Nove è un minimo dichiarato, non il totale reale.
In stazione ce ne sono due: una a Bari Palese, sul binario, con circa 4.000 viaggiatori al giorno dichiarati dal venditore; l’altra dentro la stazione metropolitana di Ponte Mammolo, a Roma. Le altre sette stanno in centri commerciali o gallerie: Firenze, Buguggiate, Domodossola, Arezzo, Pordenone, Sant’Angelo Lodigiano e Punta Ala.
Fuori dal conto restano tre annunci che parlano di centro commerciale naturale: Castelfiorentino sotto un porticato, Carrara e Novellara, dove la formula resta ambigua. È una via di negozi, non una struttura con un proprietario unico e un regolamento. Stessa parola, trattativa diversa.
Ordinaria o speciale: il primo documento da chiedere
Dentro una struttura la rivendita può essere speciale. L’articolo 4 del DM 38/2013 elenca i luoghi: stazioni ferroviarie, marittime, aeroporti, caserme e case di pena, purché il locale abbia accesso esclusivo dalla struttura ospitante e nessun ingresso autonomo sulla strada. La lettera g) aggiunge stazioni metropolitane, ipermercati e centri commerciali, questi ultimi solo se l’istruttoria esclude una rivendita ordinaria, in relazione al numero di esercizi attivi e all’afflusso di pubblico.
La rivendita speciale non può esporre l’insegna regolamentare né la scritta tabacchi all’esterno della struttura che la ospita. Per l’articolo 53 del DPR 1074/1958 è affidata con licenza revocabile in ogni tempo a chi ha la disponibilità del locale, intestabile in solido anche all’ente che possiede il locale. Il provvedimento va chiesto e letto: il tipo di rivendita non si deduce dall’indirizzo.
Il contratto: immobile o azienda
Se firmi una locazione a uso commerciale, la legge 392/1978 ti dà sei anni minimi (articolo 27) con rinnovo di sei in sei salvo disdetta dodici mesi prima, 18 mensilità dell’ultimo canone come indennità per la perdita dell’avviamento (articolo 34), la cessione del contratto insieme all’azienda senza il consenso del proprietario (articolo 36) e la prelazione in sessanta giorni se il locatore vende (articolo 38).
Qui arriva la sfumatura che rovescia il caso della stazione. L’articolo 35 esclude dall’indennità di avviamento gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. L’articolo 41 toglie agli stessi rapporti anche la prelazione. In stazione ferroviaria il pacchetto è più corto per legge. I centri commerciali in quell’elenco non compaiono.
Se invece prendi in affitto un ramo d’azienda l’oggetto del contratto non è il muro, mentre quelle tutele sono scritte per chi conduce un immobile urbano. Non abbiamo trovato una fonte pubblica su quale delle due forme si usi di norma nelle gallerie italiane, quindi non lo scriviamo: conta sapere quale dei due contratti hai davanti. Sul resto c’è la scheda su comprare o affittare l’immobile.
Gli orari sono due, non uno. Il regolamento della struttura decide quando alzi la serranda: è un obbligo contrattuale. L’orario della rivendita lo fissa invece l’amministrazione, perché l’articolo 33 della legge 1293/1957 lo attribuisce al funzionario dell’ispettorato, sentito il Comune, mentre l’articolo 71 del regolamento aggiunge i turni. I due obblighi si sommano: confronta i calendari prima di firmare, ferie comprese (orario di apertura e ferie).
Cosa cambia per il tabaccaio
Se compri dentro una struttura, chiedi quattro documenti: il provvedimento della rivendita, il contratto sul fondo, il regolamento con gli orari e il conto delle spese comuni. L’ultimo manca quasi sempre: l’annuncio di Sant’Angelo Lodigiano i costi di condominio li nomina, gli altri no.
Se il contenitore chiude o il contratto finisce, non sposti niente da solo. L’articolo 78 del regolamento del 1958 è netto: «Il rivenditore non può trasferire la rivendita in altro locale, né sospenderne il funzionamento senza l’autorizzazione dell’Ispettorato compartimentale», oggi l’ufficio ADM competente. Il trasferimento delle ordinarie ha finestre e condizioni: domande nel primo e nel quarto bimestre, perizia giurata e distanze per il fuori zona (DM 38/2013). Per forza maggiore la domanda si presenta in qualsiasi momento e l’ufficio può concedere un provvisorio di sei mesi, rinnovabile una volta (articolo 12). Chi ha appena rilevato aspetta due anni dalla cessione prima di chiedere il fuori zona.
Il caso che chiarisce tutto è a Punta Ala, dove si vende solo la licenza, da spostare in qualsiasi fondo del centro commerciale. Rivendita e fondo sono distinti: chi compra deve sapere quale delle due sta prendendo, altrimenti paga l’avviamento di un flusso che non è suo in un locale che non può cambiare.
Le norme citate si leggono per esteso su Normattiva. Il conteggio delle nove schede è nostro. Per capire se una richiesta è in linea col mercato parti da quanto costa una tabaccheria; la procedura d’acquisto sta nella guida ai requisiti.
Questo è un articolo informativo e non sostituisce una consulenza professionale. Prima di prendere decisioni sulla tua attività confrontati sempre con il tuo legale, con il tuo commercialista o con il tuo sindacato di categoria.