In questi giorni mi sono imbattutto in una discussione con alcuni colleghi tabaccai su un aspetto che va avanti dalla notte dei tempi: comprare l’immobile della tabaccheria o meglio essere in affitto?
Credevo che la risposta fosse scontata, invece non lo è stata per nulla.
E allora ho pensato di scrivere un articolo elencando i PRO e i CONTRO dell’acquisto o dell’affitto dell’immobile e cercando di creare un “Caso Reale da un punto di vista economico”.
Facciamo una analisi per punti nel caso di affitto di un immobile per una tabaccheria e dopo ne parliamo un po’.
Pro Affitto
- Flessibilità: Affittando, le tabaccherie hanno la possibilità di cambiare la loro sede in base alle esigenze economiche, logistiche o espansive. Non facile nel nostro settore per la rigidità delle distanze e dei contratti, ma possibile.
- Liquidità: Non è necessario impegnare una grossa somma di denaro per l’acquisto, liberando così capitale che può essere utilizzato in altre aree del business, come all’inizio per pagare l’acquisto e magari rifornire meglio la tabaccheria.
- Meno responsabilità: L’affittuario non è responsabile per la manutenzione straoridnaria o le riparazioni strutturali dell’edificio: vedi rifare il tetto.
- Prevedibilità delle spese: Le rate mensili sono fisse e prevedibili per la durata del contratto di locazione.
- Nessun rischio di svalutazione: L’azienda non è esposta al rischio di una diminuzione del valore dell’immobile.
- Deducibilità: cardine del nostro ragionamento che faremo dettagliatamente dopo.
Contro Affitto
- Nessun capitale accumulato: Pagando l’affitto, l’azienda non sta accumulando alcun patrimonio immobiliare. Nemmeno come privato.
- Aumenti di affitto: Al rinnovo del contratto, l’affitto potrebbe aumentare, influenzando i costi operativi dell’azienda.
- Meno controllo: L’azienda potrebbe avere limitazioni nell’apportare modifiche all’immobile o nell’utilizzarlo come meglio crede.
- Instabilità: Il proprietario potrebbe decidere di non rinnovare il contratto, costringendo l’azienda a trasferirsi, con tutte le indennità del caso.
Adesso passiamo all’elenco dei vantaggi e svantaggi di acquistare l’immobile per una tabaccheria.
Pro Acquisto
- Apprezzamento del valore: Nel lungo termine, la proprietà immobiliare potrebbe aumentare di valore, offrendo all’azienda un ritorno sull’investimento.
- Stabilità: Una volta acquistato, l’immobile garantisce stabilità e prevedibilità delle spese.
- Controllo totale: Possedere l’immobile permette all’azienda di apportare qualsiasi modifica strutturale o estetica.
- Fonte di reddito: L’immobile può essere affittato a terzi, generando una fonte di reddito passiva, in caso di trasferimento o di, purtroppo, chiusura.
- Benefici fiscali: Gli interessi sui mutui e le spese di deprezzamento possono essere deducibili dalle tasse.
Contro Acquisto
- Costi iniziali elevati: Acquistare richiede una considerevole somma iniziale per l’acconto, oltre ai costi di notaio e registrazione.
- Manutenzione: Il proprietario è responsabile della manutenzione straordinaria e ordinaria e delle riparazioni dell’immobile.
- Immobilità del capitale: Il capitale investito nell’immobile è legato e non può essere facilmente convertito in liquidità.
- Rischio di svalutazione: Il valore dell’immobile potrebbe diminuire a causa di fattori economici o del mercato.
- Onere finanziario: A meno che l’immobile non sia stato acquistato senza un mutuo, l’azienda avrà il peso delle rate del mutuo.
- Detraibilità: anche in questo caso ne parliamo dopo.
La decisione tra affittare o acquistare dipenderà dalle esigenze specifiche dell’azienda, dalla sua situazione finanziaria, dalla durata prevista dell’utilizzo dell’immobile, e da come valuta i rischi e i benefici di ciascuna opzione.
Proviamo a fare un caso simile al reale.
Diamo alcuni parametri di base: la tassazione è al 50%.
Una rendita media da capitale immobiliare è circa 6%.
Caso 1) Prendiamo il caso di un tabaccaio che ha comprato l’immobile, ha già finito di pagare il mutuo, ha una tabaccheria che genera 120.000 euro di Aggi (tralasciamo le vedite al 22%, si fa per fare un ragionamento di massima) e ha costi per 40.000 euro: quindi ha un utile lordo di 120.000-40.000= 80.000 euro.
Tasse 50%: quindi utile netto 40.000 euro. Nessun costo da detrarre di affitto o interessi passivi da mutuo.
Caso 2) Stessa tabaccheria che paga 1000 euro di affitto al mese.
120.000-40.000-12.000= 68.000 euro di utile lordo. 34.000 netto.
La differenza reale, di cassa tra il caso a ed il caso b sono 6.000 euro.
Precisazione: chi compra l’immobile, abbiamo detto, vuole una rendita del 6%. Quindi per farsi pagare 1.000 di affitto deve investire 200.000 euro.
Caso 3) Stessa tabaccheria, mutuo 200.000 appena iniziato per acquistare l’immobile. 3a) mettiamo che sei riuscito a mettere il bene come strumento immobile aziendale, su un mutuo/leasing di circa 200.000 euro hai una rata di circa 1700 euro al mese.
80.000 di utile lordo – 20.400 di leasing = 59.600 lordo meno le tasse 29.800 euro.
3b) lo compri come privato forse detrai 3/4000 euro di interessi all’anno.
utile finale 38.000 euro.
Ricapitoliamo:
Caso 1) immobile tuo 40.000 di utili netti
Caso 2) immobile in affitto utili 36.000 netti
Caso 3a) immobile preso con un leasing utili 29.600
caso 3b) immobile acquistato come privato utili 38.000
Infine l’immobile è già tuo, ma trovi chi vuole investire e comprarti l’immobile cosa succederebbe?
A fronte di una entrata dei 200.000 euro dell’esempio soprastante, avresti un calo di utili di 4.000 euro l’anno che tradotto per almeno 50 anni, ti conviene?